Une proposition pour faire baisser le prix de vente des logements
Avec l’impression de s’enfoncer toujours plus dans la crise, Laurent Villaret avance une proposition pour faire baisser le prix de vente des logements. En présentant le bilan de l’activité des promoteurs immobiliers des trois premiers trimestres de l’année dans la région, et plus particulièrement dans l’ex Languedoc-Roussillon, Laurent Villaret confirme un secteur qui ne cesse de s’enfoncer dans la crise. Le volume des logements mis en vente a connu une baisse de 37% à période équivalente. Des chiffres bien loin du pique de 2017 avec 7 212 lots et même des années précédentes où la norme est jaugée à 4 000 logements soit le double d’aujourd’hui.
Avec des disparités suivant les agglomérations : 297 logements soit -66% à Nîmes, 278 logements soit -47% à Béziers, 70 logements soit -38% à Narbonne, 116 logements soit -58% à Perpignan. À Montpellier, sur l’ensemble des 32 communes de la Métropole, 816 logements ont été mis en vente depuis le début de l’année, dont 409 dans la ville centre, soit 39% de moins que l’année dernière qui connaissait déjà une baisse. « Quand on disait il y a trois ans qu’il y avait une crise de l’offre, c’est que nous n’arrivions pas à monter assez de permis pour les proposer à la mise en vente » pointe Thierry Iacazio, vice-président de la FPI OM. Seule exception le cas de Sète avec une proposition de 165 logements soit une hausse de 85% soit 165 logements, « un marché attractif hors du territoire mais fabriquer de l’immobilier à Sète devient très compliqué » précise-t-il.
Les signatures d’acte chez les notaires vont dans le même sens puisque les ventes nettes ont chuté de 47%. Là aussi, toutes les agglomérations ne sont pas logées à la même enseigne : Montpellier 714 logements soit -48%, Nîmes 198 logements soit -63%, Sète 93 logements soit -67%, Béziers 170 logements soit -33%, Narbonne 84 logements soit -26% et Perpignan 100 logement soit -72%.
Pas de mystère quant aux raisons de la crise. D’un côté la hausse du coût des matières premières augmente le prix des logements et de l’autre la hausse des taux bancaires rend l’accession à la propriété de plus en plus compliquée. Une part conjoncturelle aggravée par les normes et lois imposées par les pouvoirs publics qui viennent contraindre le marché. Laurent Villaret appelle ainsi l’État à « une pause normative » et à « un choc fiscal » pour retrouver une situation plus saine.
Selon la FPI OM, le prix moyen du m² s’élève à 4 773€ dans la région soit une augmentation de 9% sur les trois premiers trimestres 2024. Toutes les secteurs ne présentent toutefois pas la même situation : 5 341€ sur la Métropole de Montpellier (+6 %), 4 146€ sur l’Agglomération de Nîmes (+7 %), 4 744€ sur Sète (+25 %), 4 119€ sur Perpignan (+ 14%), 3 955€ sur Béziers (-1 %) et 3 656€ sur Narbonne (+ 9%).
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Pour résoudre cette situation, Laurent Villaret propose une solution immédiate et rapide qui selon lui permettrait de fabriquer du logement en réduisant les prix de vente. Il appelle à « travailler sur la péréquation de nos opérations. Cela coûte juste de l’ingénierie pour répartir la production. Aujourd’hui, si on veut baisser les prix immédiatement et que cela ne coûte pas cher au contribuable, il faut réussir à faire des opérations 100% abordables, 100% sociales ou 100% libres ». L’idée étant d’arrêter la mixité des logements dans un ensemble immobilier pour la repenser à l’échelle d’un secteur en définissant la nature exclusive des parcelles. Des leviers juridiques seraient à définir dans le PLUI afin de garantir la mixité sociale à l’échelle d’un quartier. Prévoyant la fin des ZAC au profit de la construction dans le diffus, Laurent Villaret imagine que les promoteurs, à l’acquisition d’un terrain, abondent un fond garantissant ce prix. « Il faut traiter l’urbanisme à l’échelle des quartiers avec une vraie péréquation. On ne dit pas qu’il ne faut pas faire de logement social mais s’il n’y a pas de logement privé, il n’y a pas de logement social et abordable. On ne dit pas qu’il ne faut pas les mélanger, nous n’avons pas d’idée politique là-dessus, mais, économiquement, on ne peut pas construire trois types de logements dont le coût de revient est le même » précise-t-il en annonçant : « En faisant cela, en trois semaines, on fait baisser le prix du logement entre 500 et 1 000€ du m² ».
Laurent Villaret espère bien rencontrer le président de la Métropole de Montpellier Michaël Delafosse pour lui soumettre cette idée. « Les élus ont besoin de nous et nous avons besoin d’eux. Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal donne le Plan Local de l’Habitat dans lequel est annoncé le nombre de logements par an de tels types à la parcelle sauf pour les ZAC. Aujourd’hui, tel que c’est fait, et c’est partout pareil en France, la traduction entre le PLUI et le PLH n’est pas bonne par rapport à nos opérations. Cela ne marche plus » appuie-t-il.
Pour tenir économiquement dans ce contexte difficile, les promoteurs ont commencé à réduire les effectifs de leurs équipes ou ralentir certains engagements comme les partenariats sportifs ou culturels. « Aujourd’hui, il ne faut pas se cacher, on licencie chez tous les profils » regrette Laurent Villaret en prenant un autre exemple : « Hier, on a soutenu la candidature de Montpellier capitale européenne de la culture, aujourd’hui nous ne pourrions plus nous le permettre ». Thierry Iacazio complète : « Le choc chez les promoteurs, c’est en 2023. Il va y avoir des atterrissages financiers de fin d’année dans la filière qui seront compliqués ». Et des perspectives qui ne sont pas plus optimistes. « Suivant les curseurs bougés par le gouvernement, il faudra au moins un an pour remettre la machine en marche. C’est pour ça que l’on est très inquiet pour le premier semestre 2024 ».
Loin d’être rassurant, et pas plus rassuré, le vice-président de la FPI OM élargit d’autant plus la focale : « Les gros oeuvres disent qu’il y a plus de grues qui se démontent que de grues qui se montent. En 2024, il y aura une chute très importante du chiffre d’affaires de ces entreprises qui devront s’adapter dans une opération survie. D’autant que nous n’avons pas de vision de la sortie du trou d’air ». En lien avec de nombreuses entreprises du bâtiment de part le rôle de chef d’orchestre du promoteur sur une opération immobilière Laurent Villaret jette un regard global inquiet : « Il va falloir sauver des entreprises du BTP l’année prochaine ».
